¿Cómo hacer el cálculo de cuotas de una hipoteca?

A la hora de calcular el coste de una hipoteca, influye tanto el capital concedido, como el plazo y el interés deudor, importe que puede ser fijo o variar en función de algún índice bancario. Aunque se puede calcular mediante un simulador hipotecario, en este artículo se explica de forma sencilla mediante una fórmula cómo obtener la cuota a pagar.

En el supuesto que el interés de la hipoteca se mantenga fijo durante toda la vida del préstamo, la fórmula para calcular las cuotas del préstamo sería:

• plazo en meses

(capital concedido x interés mensual) / 100 x [ 1- (1+ interés mensual / 100) ],

donde el término plazo en meses va en forma de exponencial, y el interés mensual se calcula como el interés anual dividido entre 12 meses.

En este ejemplo, se hace la simulación de una hipoteca a 20 años, para 200.000 euros y un interés fijo del 3%:

• Capital concedido: 200.000 euros
  
• Interés mensual: 0,25%
  
• Plazo en meses: 240

De manera que la cuota resultante a pagar cada mes sería: 50.000 / 45,077 = 1109,21 euros, de los cuales 500 euros se corresponden con la parte de intereses, y los 609,21 euros restantes a la parte de capital que se amortiza.

En todos los simuladores hipotecarios, es necesario indicar si el interés va a ser a tipo fijo o variable, y en este caso, el índice de referencia a seguir y el diferencial existente. En este otro ejemplo, se calcula la cuota a pagar partiendo de las condiciones anteriores para los 12 primeros meses de préstamo, pero a un interés definido por el euríbor anual más un 1%, y suponiendo un índice al 2,25%, los nuevos datos serían:

• Capital concedido pendiente: en este caso, hay que restar a los 200.000 euros iniciales, lo amortizado durante el primer año (609,21 euros x 12 = 7310,52 euros), quedando 192.689,48 euros pendientes.
  
• Plazo pendiente: 228 meses
  
• Nuevo interés: 2,25% + 1% = 3,25%

Por lo tanto, y utilizando la misma fórmula que antes, la nueva cuota mensual a partir del 2º año, sería: 52.186,09 / 53,97 = 966,94 euros

De este modo, se irían calculando las nuevas cuotas mensuales tras cada revisión o actualización del tipo de interés, según las condiciones pactadas con la entidad bancaria.