Cálculo de intereses de una hipoteca: ¿Cómo se hace?

La cuota a pagar de una hipoteca viene determinada por el importe concedido o capital, el plazo de devolución y el tipo de interés aplicable, pudiendo ser fijo, variable en función de algún índice bancario o mixto. En este artículo se describe la forma para calcular la parte correspondiente a los intereses dentro de la cuota mensual que se pagaría.

Aunque a través de internet se encuentran disponibles multitud de simuladores hipotecarios, la fórmula que se utiliza para calcular una hipoteca es la siguiente:

(capital concedido x interés mensual) / 100 x (1 - (1+ interés mensual/100) –plazo en meses )

-Capital concedido o pendiente de pago es el importe que la entidad financiera aporta.
-Interés mensual, se calcula dividiendo entre 12 meses el interés aplicable.
-El plazo en meses, se refiere al período de duración de la hipoteca, en forma de exponencial.

De este modo,una vez calculada la cuota, ésta se divide en 2 partes: la parte correspondiente a los intereses, que se calcula como el capital concedido o pendiente multiplicado por el interés mensual dividido entre 100, y la parte restante se corresponde con la cantidad amortizada sobre el capital.

Se supone una hipoteca a 30 años, al 2,5% anual de tipo fijo y para un capital de 200.000 euros (condiciones a julio de 2011):

(200.000 x 0,2083) / 100 x (1 - (1+ 0,2083/100) –360 )= 41660 / 100x0,527 = 790,21

Donde, el interés mensual sería 2,5% / 12= 0,2083% y los 360 meses el plazo total del préstamo.

De dicha cantidad, se desglosa del siguiente modo:

• Cuota de intereses: 200.000 x 0,2083%/100= 416,66
  
• Capital amortizado: 790,21 - 416,66 = 373,55

En caso que la hipoteca fuera a interés variable, en función de algún índice, como por ejemplo el euríbor, y se actualizase periódicamente, el cálculo sería igual, pero actualizando además del interés, el capital pendiente de pago, el plazo pendiente.